Esto ilustra a la perfección la paradoja de la criptoinmobiliaria actual. Por un lado, blockchain y el sector inmobiliario parecen formar un matrimonio ideal, ofreciendo transparencia y trazabilidad en un sector en el que "la autenticidad es esencial" . Por otro, ciertas realidades a menudo permanecen en la sombra. Ya en 2018, los expertos destacaban el potencial de blockchain en el sector inmobiliario, pero hoy podemos ver que las aplicaciones prácticas, aunque prometedoras, siguen siendo limitadas.
En este artículo, exploraremos juntos la verdad sobre el sector inmobiliario blockchain en 2025. Examinaremos los beneficios reales de esta tecnología, que "aporta descentralización, transparencia y automatización contractual", pero también los aspectos menos tratados por los expertos. Nuestro objetivo es ofrecerte una visión completa para que puedas navegar por este nuevo panorama de inversión con la cabeza despejada.
Blockchain en el sector inmobiliario: una revolución en ciernes
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En 2025, la blockchain inmobiliaria transformará profundamente el sector inmobiliario tradicional. Esta tecnología ya no se limita a unos pocos proyectos experimentales, sino que se está consolidando como una alternativa creíble a las inversiones tradicionales.
Comprender la tokenización de los bienes
La tokenización es el proceso por el que una propiedad se convierte en fichas digitales en una cadena de bloques. En concreto, una propiedad por valor de 1 millón de euros puede fraccionarse en 10.000 fichas de 100 euros cada una. Este fraccionamiento permite a los inversores con presupuestos modestos acceder a un mercado que antes estaba reservado a las grandes fortunas.
Cada token representa una fracción precisa de la propiedad y da derecho a una parte proporcional de los ingresos generados. Todas las transacciones se registran de forma inmutable en la cadena de bloques, lo que garantiza una transparencia total para todos los participantes.
Diferencia entre propiedad física y propiedad tokenizada
Los bienes inmuebles físicos tradicionales suelen implicar procedimientos administrativos complejos, múltiples intermediarios y costes elevados. En cambio, los bienes inmuebles tokenizados ofrecen una serie de ventajas claras:
- AccesibilidadInversión posible por tan sólo unas decenas de euros
- Mayor liquidezLas fichas pueden canjearse 24 horas al día, 7 días a la semana.
- Contratos inteligentesLos contratos inteligentes automatizan el reparto de las rentas de alquiler
- TrazabilidadHistorial de propiedad completo disponible en todo momento
Sin embargo, los inversores en propiedades tokenizadas no tienen uso físico de la propiedad y dependen de la plataforma para la gestión diaria.
Por qué blockchain atrae a los inversores
Blockchain resulta especialmente atractiva para los inversores por varias razones. En primer lugar, elimina muchos intermediarios tradicionales (notarios, agentes inmobiliarios), reduciendo así los costes de transacción. En segundo lugar, permite la diversificación geográfica de la cartera inmobiliaria sin las limitaciones habituales asociadas a las inversiones internacionales.
La tecnología también aporta una transparencia sin precedentes. Los inversores pueden comprobar la autenticidad de los documentos, el historial de las transacciones y el rendimiento real de la propiedad. Esta trazabilidad es un poderoso argumento en un sector a veces opaco.
La criptoinmobiliaria también es atractiva por su promesa de automatización. Los pagos de alquileres, la distribución de ingresos e incluso ciertas decisiones de gestión pueden programarse mediante contratos inteligentes, lo que simplifica enormemente la experiencia de inversión.
Plataformas y herramientas para invertir en 2025
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Las plataformas inmobiliarias tokenizadas se multiplican en 2025, ofreciendo diversas opciones a los inversores que deseen explorar este nuevo mercado.
RealT: pionera en la propiedad tokenizada
Fundada en 2019, RealT domina el mercado inmobiliario tokenizado al permitir la inversión en bienes raíces estadounidenses desde sólo 50 dólares [1]. La plataforma divide cada propiedad en miles de tokens digitales (RealTokens) en Ethereum y Gnosis Chain [1]. Los inversores reciben ingresos semanales por alquiler, con rendimientos anuales que oscilan entre 7% y 20%. [1]. RealT subcontrata la gestión de la propiedad a profesionales locales, eliminando así las limitaciones tradicionales asociadas al alquiler. [1]. Para quienes no estén familiarizados con las criptomonedas, la función "Walletless" facilita el acceso a la plataforma. [2].
Wincity, BlocHome, Atoa: alternativas europeas
En Francia, varias plataformas compiten ya con RealT. Wincity ofrece un modelo único que combina NFT e inmobiliaria [3]. Esta plataforma emite 1111 cartas para cada propiedad, divididas según su rareza (1000 regulares, 100 raras, 10 míticas, 1 única). [4]. Los titulares de tarjetas raras se benefician de ventajas como el acceso prioritario a nuevos proyectos. [3].
BlocHome, creada en 2021 en Luxemburgo, permite invertir desde 50 euros al mes mediante un sistema DCA (Dollar Cost Averaging), con una inversión inicial de 1.000 euros. [3].
Atoa, una plataforma francesa, también autoriza inversiones a partir de 50 euros. [5]. Su modelo asegura las inversiones mediante un fideicomiso de seguridad que garantiza el capital invertido. [5]. Sin embargo, su costes más elevados (10% sobre transacciones y alquileres) [3].
NFT inmobiliaria: una nueva forma de propiedad
Las NFT inmobiliarias representan un avance significativo en los derechos de propiedad. Cada ficha equivale a una fracción específica de un bien inmueble, ofreciendo derechos e ingresos proporcionales. [4]. Este planteamiento aumenta considerablemente la liquidez del mercado inmobiliario tradicional. [1].
Cómo comprar acciones a través de criptoinmuebles
Para empezar, suele ser necesario verificar la identidad (KYC) [1]. Las plataformas aceptan varios medios de pago: criptomonedas (BTC, ETH, USDC, etc.) o tarjetas de crédito. [6]. Tras la compra, se le envía un contrato digital para que lo firme y haga oficial su propiedad. [1].
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Lo que no siempre dicen los expertos
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Detrás de las atractivas promesas de la blockchain inmobiliaria se esconden realidades menos publicitadas que los inversores deben conocer antes de lanzarse.
Rendimientos no garantizados y alquileres vacíos
Contrariamente a la retórica del marketing, ninguna empresa seria puede garantizar una rentabilidad mínima en el mundo de las criptomonedas [7]. Los ingresos dependen totalmente de su capacidad para alquilar el inmueble y del pago efectivo del alquiler. Un periodo de desocupación o impago del alquiler repercutirá directamente en tus ingresos. [8]. Además, al igual que cualquier inversión inmobiliaria tradicional, la propiedad tokenizada está sujeta a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, con un riesgo real de pérdida de capital. [9].
Baja liquidez de los tokens en el mercado secundario
A pesar de las promesas de mayor liquidez, la realidad suele ser distinta. La facilidad para revender tus tokens depende totalmente de la popularidad y la actividad del mercado secundario, que es extremadamente variable [10]. Como resultado, algunos inversores se encuentran con activos difíciles de vender rápidamente sin asumir un descuento sustancial.
Riesgos asociados a la quiebra de plataformas
En caso de quiebra de una plataforma, aunque esté autorizada por la AMF, los criptoactivos no están cubiertos por el sistema de garantía del Fondo de Garantía de Depósitos y Resolución (FGDR). [7]. Ejemplos recientes hablan por sí solos: Génesis, incapaz de reembolsar 3.400 millones de dólares de deuda [11]o FTX, cuyo colapso reveló un esquema Ponzi [11]. Sin una protección equivalente a la de los depósitos bancarios, su capital puede simplemente desaparecer.
Complejidad fiscal en Francia
El régimen fiscal aplicable a las inversiones inmobiliarias simbólicas es especialmente opaco. A los inversores ocasionales se les aplica un gravamen único a tanto alzado de 30% (12,8% de impuesto sobre la renta y 17,2% de cotizaciones a la Seguridad Social). [9]. Para los inversores habituales, las plusvalías están sujetas a la escala progresiva para los beneficios industriales y comerciales. [9]. Esta complejidad requiere a menudo la intervención de un experto fiscal, lo que genera costes adicionales. [8].
Falta de regulación clara
El entorno normativo es aún joven y está en constante evolución [8]. La clasificación jurídica de las fichas inmobiliarias varía de un país a otro [12]. Algunos los consideran valores financieros, otros bienes inmuebles, con consecuencias fiscales muy diferentes. [12]. Esta incertidumbre crea una inseguridad jurídica que puede exponer a los inversores a riesgos reglamentarios imprevistos.
Cómo empezar con seguridad
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Iniciarse en el sector inmobiliario blockchain requiere un enfoque metódico para minimizar los riesgos. He aquí lo esencial para empezar con tranquilidad.
Elegir una plataforma fiable
Para garantizar la seguridad de sus inversiones, opte por plataformas establecidas y reguladas. RealT destaca como una opción especialmente recomendada para principiantes, ya que le permite invertir a partir de 50 dólares [13]. La estructura jurídica también es crucial: crear una empresa independiente para cada activo (modelo LLC) protege eficazmente a los inversores en caso de impago de la empresa matriz. [14].
Diversificación de las inversiones en fichas
Al dividir el valor de las propiedades en fichas, puede diversificar fácilmente su cartera adquiriendo varias fichas para diferentes propiedades. [9]. Antes de invertir, fíjese objetivos SMART (específicos, mensurables, alcanzables, realistas y sujetos a plazos) y analice en detalle cada ficha: calidad de los activos, solvencia del emisor y liquidez del mercado. [9].
Entender los gastos ocultos
Las comisiones pueden reducir considerablemente su rentabilidad. En RealT, una recompra de fichas va acompañada de 3% de gastos[14]. Otras plataformas, como Atoa, deducen hasta 10% de los alquileres cobrados. [14]. Compare siempre varios corredores antes de elegir: podría ahorrarle miles de euros a largo plazo. [1].
Utilice un monedero seguro o una solución sin monedero
Para los principiantes, RealT ofrece una función "Walletless" que permite a los inversores invertir sin interacción directa con la blockchain. [14]. Para los más familiarizados con el ecosistema, un monedero físico (como Ledger) ofrece la máxima seguridad, ya que almacena tus claves sin conexión. [2].
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Conclusión
La cadena de bloques inmobiliaria representa sin duda una revolución en la forma de invertir en propiedades en 2025. Sin embargo, esta tecnología aún joven merece un enfoque prudente y ponderado. Es innegable que la tokenización ofrece ventajas considerables: mayor accesibilidad, división de las inversiones y automatización de los procesos mediante contratos inteligentes. Sin embargo, los riesgos siguen siendo muy reales.
En primer lugar, los elevados rendimientos que a menudo se promocionan nunca están garantizados. Además, la liquidez de los tokens en los mercados secundarios a veces sigue siendo limitada a pesar de las promesas. Los posibles fallos de las plataformas también suponen un grave peligro para los inversores, como hemos visto con algunos actores del mercado de criptomonedas.
La fiscalidad es otro reto importante. Complejo y a veces ambiguo, suele requerir el apoyo de un experto para evitar sorpresas desagradables. Del mismo modo, la falta de claridad del marco reglamentario en muchos países añade una capa más de incertidumbre.
Por lo tanto, recomendamos una estrategia progresiva y diversificada para cualquiera que quiera empezar. Elija plataformas consolidadas como RealT u otras alternativas europeas fiables. Asegúrese también de comprender todos los costes asociados a sus inversiones, que pueden reducir significativamente su rentabilidad final.
No cabe duda de que Blockchain está transformando el sector inmobiliario tradicional, haciéndolo más accesible y transparente. Sin embargo, esta evolución conlleva nuevos retos. Con las precauciones adecuadas y un buen conocimiento del mercado, el sector inmobiliario tokenizado puede ser un complemento interesante a su cartera de inversión tradicional; desde luego, no una sustitución total, sino más bien una nueva oportunidad en un mundo financiero en rápida evolución.
Preguntas frecuentes
Q1. ¿Cómo está transformando blockchain el sector inmobiliario? Blockchain está revolucionando el sector inmobiliario al permitir la tokenización de los inmuebles, ofrecer mayor accesibilidad a los inversores, aumentar la transparencia y automatizar los procesos mediante contratos inteligentes. También facilita las transacciones transfronterizas y reduce el número de intermediarios.
Q2. ¿Cuáles son las ventajas de invertir en bienes inmuebles tokenizados? Los bienes inmuebles tokenizados ofrecen una serie de ventajas: inversión accesible a partir de pequeñas cantidades, liquidez potencialmente mayor, diversificación geográfica simplificada y mayor transparencia gracias al registro de las transacciones en la blockchain.
Q3. ¿Cuáles son los riesgos de invertir en el sector inmobiliario blockchain? Entre los principales riesgos figuran los rendimientos no garantizados, la posible baja liquidez en el mercado secundario, los riesgos asociados a la quiebra de plataformas, la complejidad fiscal y la falta de una regulación clara en determinados países.
P4: ¿Cómo elijo una plataforma fiable para invertir en bienes inmuebles tokenizados? Para elegir una plataforma fiable, opte por las que estén establecidas y reguladas. Compruebe su estructura jurídica, en particular si utilizan un modelo de SRL para cada propiedad. Compare las comisiones y examine la liquidez del mercado secundario antes de invertir.
Q5. ¿Qué normas fiscales se aplican a las inversiones inmobiliarias simbólicas en Francia? En Francia, la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias simbólicas puede ser compleja. Para los inversores ocasionales, se aplica generalmente un gravamen único a tanto alzado de 30%. Los inversores habituales pueden estar sujetos a la escala progresiva para los beneficios industriales y comerciales. Es aconsejable consultar a un experto fiscal para aclarar su situación específica.
Referencias
[1] – https://bubblelead.fr/les-frais-caches-dans-linvestissement-immobilier-en-crypto/
[2] – https://bubblelead.fr/comment-choisir-son-wallet-crypto-pour-optimiser-ses-investissements-immobiliers/
[3] – https://www.investissons.fr/top-5-des-plateformes-de-tokenisation-en-immobilier/
[4] – https://cryptonews.com/fr/news/wincity-la-premiere-plateforme-nft-pour-des-biens-immobiliers-tokenises/
[5] – https://www.atoa.io/
[6] – https://investissements-faciles.com/realt-un-bon-plan/
[7] – https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/proteger-son-epargne/crypto-actifs-bitcoin-etc/crypto-monnaies-bitcoin-etc-attention-aux-arnaques
[8] – https://www.bbschool.fr/main-blog/immobilier-tokenise-definition
[9] – https://www.ooinvestir.fr/investissement-alternatif/investir-hightech/investir-proptech/tokenisation-immobilier.html
[10] – https://investirdanslancien.fr/articles/-180
[11] – https://www.latribune.fr/entreprises-finance/banques-finance/industrie-financiere/cryptomonnaies-plombee-par-le-scandale-ftx-la-plateforme-genesis-depose-le-bilan-948786.html
[12] – https://www.lexbase.fr/article-juridique/98308661-focuslesenjeuxfiscauxdelatokenisationunerevolutionpourlesecteurimmobilier
[13] – https://coinacademy.fr/dossier/comparatif-meilleures-plateformes-tokenisation-biens-immobiliers/
[14] – https://cryptoast.fr/comment-investir-immobilier-blockchain/
